没猛料？不过瘾？NO！谈业绩、谈拿地，孙宏斌透露这些重磅信息！融创进入利润加速释放期

在房企年报季的压轴阶段，备受期待的昔日“段子手”孙宏斌29日并没有太多金句，短短一小时的发布会结束后，媒体们大呼“没猛料”、“不过瘾”。

　　实际上，去年8月的中期业绩发布会上，孙宏斌就已经变得言语谨慎，而且在战略方面也反复强调安全第一。昨日（3月29日）的2018年度业绩发布会上，他延续了谨慎的态度，表示对今年市场不能太乐观，拿地要非常小心。

　　不过，对于融创自身的业绩，孙宏斌显得非常有信心，正如背景板上赫然醒目的几个——“在坚实的优势平台下高质量增长”，2018年融创在规模增长的同时实现了盈利的快速增长。

　　管理层在会上多次强调，未来3年利润还会持续释放。孙宏斌在会后还对券商中国记者表示，融创未来的利润增长空间很大。

　　先来看一下融创2018年核心业绩：

　　1、2018年融创及其联属公司实现合同销售金额约为4608.3亿元，同比增长27.3%，蝉联行业第四名，2016-2018的三年合同销售金额复合增长率达75%。

　　2、2018年实现营业收入1247.5亿元，同比增长89.4%。

　　3、毛利润311.4亿，同比增长128.5%；归母净利润为165.7亿，同比上涨50.6%。

　　4、拥有现金余额1202亿元，同比增长约24%，净负债率下降51.9%，现金短债比为1.3，现金储备足以应对短期债务。

　　5、截至去年底，拥有土地储备面积2.56亿平方米，对应货值3.55万亿，且超过85%位于一二线城市，土地平均成本仅为4181元/平方米。

　　谈业绩：进入利润加速释放期，未来增长空间很大

　　融创中国董秘高曦在总结2018年业绩时表示，2018年，融创积极主动应对市场变化，坚持强运营、控投资、降杠杆的整体运营策略，在高基数之上保持了业绩的快速增长，并凭借在市场布局、土地储备、产品和服务能力等方面长年积累而形成的合力，厚积薄发迎来业绩加速释放期。与此同时，融创的增长更加全面、均衡、稳健、充满潜力，始终走在高质量发展的正确道路。

　　高曦强调，经历市场规模的提升，融创营收和利润步入爆发增长的新阶段，不仅实现营业收入同比大涨90%，而且净利润也大涨超过50%，同时，毛利率大幅提升4.3个百分点至25%，剔除摊销对毛利的影响，毛利率为33.5%，盈利能力不断增强。

　　尽管有媒体提出“与2017年归母净利润同比大增344%相比，2018年净利润增幅有所放缓”，但是高曦强调：“这是在2017年110.0亿的高基数基础上实现的，50%的增幅已经不低了。”

　　在盈利快速增长的同时，融创的净负债率水平也稳步下降，截至2018年底，净负债率为149%，同比大幅下降52.5个百分点，降杠杆取得明显成效。高曦还表示，考虑到未来业绩集中释放对净资本增厚的作用，融创的净负债率水平有望继续下行，业绩增长的质量进一步提高。

　　去年开始融创就宣布进入利润兑现期，融创行政总裁汪孟德3月29日再次强调，未来3年将是融创业绩的稳健增长阶段，利润还会持续释放，负债率、杠杆率持续下降是确定的事。他进一步表示，截至2018年底，融创账面拥有大量已售可结转资源，将在未来2-3年内相继转化为收益。在房地产行业，产品从销售到结转的周期通常是1.5至2.5年，因此，融创在过去三年录得销售的快速增长，也将从2018开始逐步呈现到营收和利润上，未来的盈利前景值得期待。

　　汪孟德还表示，利润的持续释放将为分红奠定非常好的基础，融创未来会保持分红的持续、稳定增长。2018年融创每股分红0.809元，同比增长61%；每股派息0.827元，同比增长65.1%。

　　在发布会结束后，融创董事会主席孙宏斌也对券商中国记者表示，“融创未来利润增长空间很大”。

　　谈拿地：手握逾3.55万亿元土储，今年要小心拿地

　　布局和土地是房企最核心的竞争力，也是综合实力的表现。去年，融创开发业务已基本完成了中国所有一线、二线及强三线等城市的全国化布局。

　　“去年底今年初，融创拿了些比较好的地，主要在一二线城市，而且量不小。今年拿地会非常小心。因为现在部分土地市场偏热，而未来售价大幅上涨的可能性比较小，所以拿地要非常谨慎。”孙宏斌在谈到今年拿地策略时说。

　　房地产企业所有的风险都在于获取土地的成本太高。融创一直拥有良好的市场判断和周期把握能力，建立并持续强化了土储竞争优势。回顾过往拿地策略可以发现，融创在土地市场上的每一步都尊重市场逻辑。

　　2015年至2016年9月，融创坚决把握土地市场城市轮动机会，迅速完成了全国核心城市的布局；2016年10月至2018年9月，土地价格被推高，融创提高拿地标准，控制拿地节奏，并基本停止公开市场拿地，有效规避了拿地贵的风险，并抓住并购机会拿下了大量成本合理的优质土地；2018年10月至今，融创继续坚持高标准的土地质量要求，严控拿地节奏和规模，充分发挥在并购领域的口碑和影响力，通过收购泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目等进一步增加了优质土地的储备。同时，随着去年四季度土地价格合理，抓住机会在一二线核心城市补充优质土地储备。

　　截至去年底，融创拥有土地储备面积2.56亿平方米，对应货值3.55万亿，其中绝大部分是通过并购获取，且超过85%位于一二线及环一线城市，土地平均成本仅为4181元/平方米。在汪孟德看来，对应同期超过15000元/平方米的销售均价而言，公司可运作的利润空间较为丰厚。

　　汪孟德还表示，并购是近几年融创获取土地的主要方式，未来还会有很多项目层面、资产包层面的并购项目落地，同时在看的项目还有很多。

　　谈市场：今年不能太乐观，销售目标5500亿

　　孙宏斌对房地产大势的判断一直比较准确，早在2016年10月，他就判断这轮宏观调控的严峻程度超出任何人想象，不会短期放开，会越来越严峻，同时在当时大家对市场还很乐观时，他就判断调控持续后购买预期会发生改变。也正是因为他的准确判断，在不少开发商对当前的房地产市场形势感到焦虑时，他显得很泰然。

　　在去年8月的中期业绩发布会上，孙宏斌说：“我们这几年为什么发展的比较好呢，因为我们对市场的判断都比较准确。”之前的两个判断到现在看，政策没有放松迹象，有些地方还在加码，而且购买预期已经在变化。“现在我们对市场的判断是，宏观调控政策短期不会放松；随着政策持续，购买力会发生变化，所以我们还会非常小心谨慎地把公司做安全。”他说。

　　而在29日的发布会上，谈到今年的市场形势，孙宏斌表示，对今年的市场不能太乐观，因为2018年上半年还可以，下半年变冷。政策有放松迹象，但政府调控政策大幅放松可能性不大，稳房价是政府的核心诉求。因此，2019年要小心一些，政策放松不会像大家想的那样有力度。

　　谈到今年的销售目标，孙宏斌表示，是5500亿。高曦称，今年全年将有超过400个项目进行销售，预计总可售资源超过7800亿元，分布在一二线城市和强三线城市，其中一二线城市占比超8成，今年销售实现较好增长没问题。

　　尽管对于今年的市场并不乐观，但是孙宏斌对房地产行业长期看好。他表示，因为市场集中度在增加，15万亿规模已经很大，下一步做高端改善产品的企业会有优势，融创现在主要是把地产业务做好，为了行业空间还很大，城市化率还有20个点的空间，大城市人口聚集还会有很长的过程。

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