我已授权

注册

福晟集团扩张后遗症:地产业务上架待售 或靠建筑业务

2019-12-24 09:26:44 斑马消费微信号 
过去两个多月,福晟集团经历了“申请破产被拒”、“裁员求生”等一系列传闻,尽管公司已辟谣澄清,但日前世茂房地产、东方资产与福晟集团洽谈股权收购,恰恰佐证这匹地产“黑马”资金状况已大不如前。
福晟集团扩张后遗症:地产业务上架待售 或靠建筑业务

  过去两个多月,福晟集团经历了“申请破产被拒”、“裁员求生”等一系列传闻,尽管公司已辟谣澄清,但日前世茂房地产、东方资产与福晟集团洽谈股权收购,恰恰佐证这匹地产“黑马”资金状况已大不如前。

  贯穿整个过程中最大的问题,大概率是由前几年大肆扩张拿地引发资金承压。

  斑马消费注意到,2017年-2018年,福晟集团拿地资金超千亿元,新增土地货值秒杀千亿房企。

  甚至2016年,福晟集团向外界大放“卫星”:未来10年将累计销售1.68万亿元:地产板块和建筑板块各贡献一半。

  最终,产品去化资金回笼跟不上花钱速度,导致危机隐现,公司不得不向外求援。

  从媒体报道来看,福晟集团地产板块将以股权换取资金,世茂主导操盘,而自己则沦落为小股东。

  两年砸千亿扩张致危机四伏

  潘伟明和福晟集团如今危机四伏,盖因疯狂扩张拿地。

  2015年,已在福州从事地产生意11年的潘伟明再也按捺不住。他组建“抢地飞虎队”自任“总司令”,一支300人的队伍奔赴全国各地,一场声势浩大的“抢地”行动拉开帷幕。

  其后几年,这支“飞虎队”大杀四方拿下107个项目,获得建筑面积2000万平方米,至2018年末,总货值8100亿元。这让正在扩张的千亿房企们目瞪口呆。

  对此,中国指数研究院有过统计:2017年,福晟集团新增建筑面积1787万平方米,耗资810亿元,居全国第7名;2018年,新增建筑面积411万平方米,耗资212亿元。两年拿地砸下资金超过千亿。

  地产黑马弯道超车能否成功,主要取决于车速和车况。

  媒体报道显示,福晟集团获得的项目主要是周期较长的旧改项目和二级开发项目,一些遗留问题和现实因素,决定了短时期内难产生现金流。另一方面,福晟集团在资产价格高位时拿地,且拿地资金来自信托、基金等渠道,财务费用不言而喻。

  这注定了福晟集团通过扩张收并购、力压群雄终究是昙花一现。千亿真金白银砸进土里还没半点声响,随之而来的是负债不断攀升和利润下滑。

  公开报道显示,福晟集团主要地产业务平台——福建福晟的总负债,从2016年的333.63亿元增至2018年的741.34亿元,净利润从18.84亿元降至6.11亿元。

  此外,公司股权被冻结成为家常便饭。截至12月19日,福建福晟旗下公司股权处于冻结状态有15次,累计涉及冻结的股权金额为16.61亿元。

  法律纠纷不断,企查查显示,最近一次是在2019年12月17日,自然人范艳起诉潘伟明、福晟集团及旗下三家子公司,起因便是民间借贷纠纷。

  克尔瑞数据披露,福晟集团地产板块2017年-2018年销售额分别为418亿元和621亿元。2019年前11个月完成销售598亿元,仅为今年目标900亿元的66.44%,在百名房企中排名第51位,同比下降7位。

  拿地难去化,为接盘变更构架

  2015年全国“去库存”一片大好的形势,或正是潘伟明作出扩张并购战略的重要参考,但其后几年,楼市调控越来越严越来越频繁。

  2018年,房地产市场已经褪去前几年的火爆场面逐渐回归理性,住宅产品去化难,成为诸多中小房企的通病。

  对于福晟集团来说,此前几年在土地高位时期拿下不少土地及项目,无疑是给自己挖了个“坑”。

  另外,给自己挖的一个“坑”是2017年末,福晟集团反向收购佑威国际并更名为福晟国际(00627.HK),福晟集团仅把其位于长沙的6个物业项目注入上市公司。目前,福晟国际在全国仅有14个正在开发及待售项目,核心资产仍保留在福晟集团。

  福晟集团谣言四起之时,福晟国际股价和市值一落千丈。

  今年8月,已有消息传出公司债券兑付出现问题,紧接着传出破产申请被拒、裁员50%等消息,公司最终声明均系谣言。

  公司业绩下滑却是真的,媒体报道显示,2018年,福晟集团收入401.88亿元,归母净利润8.11亿元,同比下降30%以上。公司房地产业务净利率从2017年的4.47%降至2019年上半年的3.22%。

  就在今年9月,公司就将深圳的旧改项目转让给国华人寿旗下一只基金。

  这起股权转让,直到今年11月才落实,企查查显示,11月15日,集团子公司福建福晟将深圳福晟房地产有限公司65%股权,转让给国华人寿旗下的上海霁达投资管理中心(有限合伙)。

  在这前后,福晟集团频繁对旗下公司进行调整。

  10月下旬,福建福晟将福晟建设股权转让给厦门第一建筑有限公司,其后,厦门一建股东福建六建集团撤出;11月30日,福晟生活服务集团股权转让给广州钱隆投资,非地产业务从福建福晟剥离。此外,福建福晟将广州星云房地产转让至福晟集团名下……

  经过一系列股权转让,福建福晟变成福晟集团三级子公司,形成福晟集团、广州福晟产业投资、广州钱隆投资、福建福晟的构架,福建福晟成为集团独立地产平台。

  斑马消费注意到,上述调整,本质上是对地产业务和非地产业务进行厘清与剥离,为迎接股权合作对象扫清障碍。

  何去何从?

  除了地产业务、还没成气候的生活服务集团等,福晟集团目前主要收入重要保障之一是福建六建集团。

  2007年1月,晋江三福纺织实业将持有福建六建集团100%股权转让给广州云星集团。晋江三福在2006年获得福建六建集团全部股权代价为7111万元。

  2009年7月,经过股权变更,福晟集团、福建万盛荣、潘伟明、王莺官分别持股32.5%、15%、37.5%和15%。

  福建六建集团的主业是建筑总承包,主要为地产开发商等提供代建服务,战略合作客户有华润置地、融信(福建)投资、金辉集团碧桂园控股和融侨集团等。

  《福建六建集团2019年第四期超短期融资券募集说明书显示》显示,2016年至2019年1-3月,福建六建集团营收分别为211.53亿元、226.25亿元、253.94亿元和54.00亿元。同期,主营业务毛利率分别为7.19%、6.96%、6.76%和7.00%。

  建筑施工行业大多按照工程进度付款,但在实际执行中,发生业主拖延支付和付款能力不足也大有人在,资金密集型行业特征决定了福建六建集团的资金压力不小。

  上述募资说明书显示,2016年-2019年1-3月,福建六建集团经营活动产生的现金流净额分别为3.69亿、-4.27亿元、3.58亿元和-1.29亿元,经营活动现金净流量波动较大。

  截至2019年3月末,福建六建短期债务总额40.61亿元,占比流动负债的比例为47.69%,占总负债的比例为37.84%,短期偿债压力较大。

  在2019年,福建六建集团已注册12亿元人民币超短融(270天期限),用于偿还存量付息债务。

  东方金诚评级报告显示,截至今年8月,福建六建待偿债务融资工具及其他债券余额共计22.59亿元,其中公司债10.59亿元、短期融资6亿元、超短融6亿元。

  福建六建集团是民营施工企业,订单获取能力与央企、国企不可同日而语。2016年至2019年3月,其新签合同个数,分别为117个、126个、116个和19个。

  公司业务集中在福建省内,2016年-2019年1-3月,在福建省内的主营收入占比分别为67.68%、56.91%、49.56%和41.21%。其中,福州市场在各期占比近4成。

(责任编辑:李莹 HN016)
看全文
写评论已有条评论跟帖用户自律公约
提 交还可输入500

最新评论

查看剩下100条评论

推荐阅读

和讯热销金融证券产品

【免责声明】本文仅代表作者本人观点,与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立,不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考,并请自行承担全部责任。