金融街物业：国资委背景，大客户云集，京城新贵登陆港交所在即

　　20世纪80年代初，中国物业管理行业开始兴起。随着法规的逐渐完善，公开公平市场制度得以确立，这也进一步刺激了中国物业管理行业的显著增长。近年来，随着城市化进程加快和人均可支配收入持续增加，中国房地产市场快速发展，为物管行业创造了广阔的发展空间。

　　6月17日消息，金融街(000402,股吧)物业股份有限公司（简称“金融街物业”01502.HK）过港交所聆讯，预计7月6日上市。

　　招股信息：

　　募资用途：60%用于战略收购，20%用于发展增值服务，10%用于信息技术及智能设施系统建设与升级，10%营运资金及一般企业用途。

　　一、 公司介绍

　　1993年，国务院批复《北京城市总体规划》明确提出，在西二环阜成门至复兴门一带，建设国家级金融管理中心，集中安排国家级银行总行和非银行金融机构总部。此后，该区域进入开发建设，1994年5月，金融街物业注册成立，为金融街区域提供物业管理服务。

　　△图源：网络

　　这片规划占地仅1.18平方公里，聚集着“一行两会”等中国最高金融决策和监管机构，还入驻着上千家知名企业，包括银行、保险、资产管理、支付结算等金融机构的总部。其中不少金融巨头及监管机构是金融街物业的服务客户。

　　△图源：官网

　　作为一家业内有25年以上的综合物业管理公司，金融街物业专注向位于国家各级金融管理中心的物业提供物业管理及相关服务。

　　△图源：招股书

　　早期依托母公司金融街集团提供大部分物业管理项目，仅2017-2019年 来自金融街联属集团的收入分别为1.18亿、13.1亿、16.6亿，占总收入的15.6%、15%、16.6%。

　　截止2019年12月31日，中国拥有11家附属公司及40家分支机构，为全国共144个物业项目提供物业管理及相关服务，涉及在管建筑面积共约1990万，40.8%位于北京地区。在管面积约8百万平方米，办公物业在管建筑面积约为640万平方米，在2020年京津冀物业服务百强企业中排第4位。

　　据中指院报告，金融街物业在2020年中国物业服务百强企业中排名第16位。

　　二、财务数据

　　2017-2019年收入分别为7.57亿、8.75亿、9.97亿，毛利为1.46亿、1.62亿、1.91亿，毛利率19.2%、18.5%、19.2%。

　　年内溢利为0.83亿，0.92亿、1.13亿，在管面积分别0.13亿、0.16亿、0.20亿平方米。

　　△图源：据招股书数据整理

　　收入来源于物业管理服务及相关服务、餐饮服务。其中，物业管理及相关服务占据收入大头，该部分包括办公楼、综合体、零售商业大楼及酒店等商务物业，截止2019年，占总收入的64.8%。

　　△图源：招股书

　　2019年物业商务物业在管建筑面积约800万平方米，占总在管建筑面积的40.2%；商务物业营收6.47亿，占总营收的66.06%；商务物业毛利1.59亿，占整体毛利的83.28%，毛利率为24.6%。

　　△图源：招股书

　　不过，北京金融街的办公楼租金仅次香港中环和纽约中城，位居全球第三，这将为公司带来丰厚的物业收入。仅2017-2019年，北京区域营收分别为5.09亿、5.50亿、6.18亿，分别占总营收68.5%、63.9%、63.1%，超七成收入来自华北区域。

　　△图源：招股书

　　与其他物管公司一样依赖母公司的特性，这促使金融街物业加大第三方项目的获取，追求物业管理组合的多元化。2017-2019年来自第三方项目的收入占公司物业管理及相关服务总收入百分比持续上升，分别为16.5%、16.6%及18.9%。独立第三方项目的在管面积分别为360万、510万、670万，分别占在管建筑面积的27.5%、30.9%及33.6%。

　　△图源：招股书

　　2017-2019年物业管理及相关服务收入的83.5%、83.4%及81.1%，占比逐渐下降，这是公司努力与独立第三方建立关系的结果。

　　2017年-2019年，来自五大客户的分别为2.12亿、2.18亿、2.57亿，占总收入的28%、24.9%、25.8%。金融街物业为客户富凯大厦（证监会办公驻地）提供了核心服务及配套增值服务，以协助银行、证券公司、咖啡厅及其他设施的运营，分别获得约959.5万元、958.8万元、1693.3万元收入。

　　△图源：据招股书整理

　　由上可看出，金融街物业2017-2019年总资产分别为7.28亿，7.54亿和9.80亿。总资产由10%以上的非流动资产和90%以上的流动资产构成，现金及现金等价物是占比最高的流动资产。截止2019年底，现金为6.66亿，占总资产比为56%，相较2018年3.94亿增长了近70%。

　　△图源:招股书

　　2018-2019这两年经营活动现金流入分别为1.11亿、1.46亿，同比增加了31.5%；投资活动流入0.23亿、0.95亿，同比增加了3倍；融资活动流出为1.16亿、流进为0.31亿，融资活动同期的现金流增加了1.47亿。另有1.76亿来自于所有者注资。

　　△图源：据招股书整理

　　总负债分别为4.85亿、5.21亿、5.80亿。非流动负债占总负债不到10%，流动负债占比在90%以上，贸易及其他应付款项是是占比总负债最大的流动负债，均在70%以上。

　　△图源:招股书

　　流动比率在2018年和2019年分别为1.35、1.63，短期偿债能力有所提升，资产负债率从69%降低至59%，长期债务压力的减少得益于资产增速超过负债增速。

　　三、行业前瞻

　　截止2019年底，物业服务百强企业管理的所有物业类型总建筑面积达约104亿平方米，2014-2019年的复合年增长率为26.5%。其中，在管非住宅物业总建筑面积约为32亿平方米，占在管总建筑面积31.1%，2014-2019年复合年增长率为26.4%。在管办公楼建筑面积占2020年物业服务百强企业在管物业总建筑面积的8.4%。

　　△图源：招股书

　　截止2020年4月30日数据显示，在A股、H股上市的26家内地物管公司，营收均值为24.16亿元，净利润均值为2.95亿元。另中国物业服务百强企业去年管理面积均值为0.43亿平方米，行业前十企业的管理面积均值为2.21亿平方米。因此，从在管面积、收入规模来看，公司处于行业中下游、与永升生活服务、中奥到家、新城悦服务等物管企业规模相当。

　　物业服务百强企业的收入均值2014-2019年按19.6%的复合年增长率增加，预期2020-2025年按12%的增速继续增加。据了解，2019年上市物管企业的总营收达到625亿元，较上年增长36.2%，超半数公司营收增幅在40%以上，其中碧桂园更是以106.3%的增速夺得营收规模第一。金融街物业营收增速虽有两位数，对比一众同行增速并不算快。

　　△图源:招股书

　　物管公司在管面积中，商业、办公、医院等业态的物业管理利润率明显高于住宅项目，因此管理面积越大，利润率水平也会相应较高。

　　2019-2020年物业服务百强企业管理的各类在管物业核心物业管理服务收入占总收入百分比；

   △图源:招股书

　　而已上市物管公司的整体毛利率均值分别为29.8%、29.7%、29.4%，金融街物业2019年的净利率约为11%，明显低于已上市物管公司12.1%的均值。对此，公司表示将继续扩展商业物业管理面积占据市场份额，凭借高于同期物业百强的12.66元｜平米，借此改善公司的毛利率。

　　△图源:据中指院数据整理

　　四、 股权架构

　　公开信息显示，金融街只在1996年上市融过资，可见现金流还算充沛。

　　△图源：企查查

　　金融街集团隶属北京西城区国资委旗下，通过北京华融综合投资有限公司持股47.52%。中国人寿保险集团旗下的国寿不动产通过北京天泰置业有限公司持股29.49%，员工持股的北京融信合泰企业管理股份有限公司持股比例达22.99%。

　　△图源：招股书

　　据了解，第二大股东天泰置业注册地在住宅小区，办公室由一套三室一厅的住宅改成，仅有4名员工。招股书披露前夕，该公司由初投入的不到200万元，套现2.6亿后选择清盘退出。

　　五、 结语

　　港股两大版块值得打新，一是医药股，二是物业股。这也不难理解客户有中国证监会的金融街物业要来港股上市。2019年至今，物业新股表现都不错。

　　△图源：据数据统计

　　同业内，与金融街物业规模、收入差不多的永升生活服务、中奥到家、新城悦服务股价也是稳健上升。因此，物业股在资本市场上颇为看好。

　　△图源：wind

　　再说回金融街物业本身，京城的地皮、国资委背景、大客户傍身，高于同行的管理费，项目收入多元化，从华北区域向五大城市群扩张，怎么看都是只潜力股。但目前物管行业呈强者恒强趋势，外加公司对母集团输血依赖严重，从规模、收入、增速来说落后于其他物管百强企业。

　　不过现金流量充沛，毛利率可观，为金融街物业后续的奋起直追攒足了子弹。朝着物管行业的广阔前景，期待京城新贵在港股市场的良好表现。

　　作者：港股社