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曾焕沙资本“阳谋”

2020-07-11 08:31:54 中国经营报 

本报记者 张玉 上海报道

7月7日上午9点30分,南京弘阳广场的露天秀场上锣声响起。经过106天的“短跑冲刺”之后,弘阳服务集团有限公司(01971.HK,以下简称“弘阳服务”)港股宣布登陆,开创了同行业港股上市最快纪录。这是曾焕沙麾下的第二家上市平台。

据悉,弘阳服务此次全球发售1亿股,其中50%为国际配售,50%为公开发售。此次募集资金约40%将用于选择性策略投资及收购;约30%将用于加强智能系统的研发及升级;10%将用于提升服务质量;10%将用于人才招募、员工培训及福利制度;剩下10%将用于公司营运资金。

上市当天,弘阳服务开盘报4.88港元,高出4.15港元的发行价17.59%;收盘股价回调至4.40港元,涨6.02%,市盈率26.66,总市值17.60亿港元,较开盘时市值回缩了超10亿港元。

对于弘阳服务上市和企业发展相关问题,7月3日~8日,《中国经营报(博客,微博)》记者先后致电致函弘阳服务相关负责人,截至发稿,未收到回复。

二代练兵

招股书显示,弘阳服务于2003年成立于南京。早期为母公司的住宅提供物业服务,2015年起开始管理商业物业,包含购物中心、家居装饰及家具商城、酒店、主题公园等多种形式。公司也逐步将物业组合拓展到写字楼及学校等其他物业。多年来,跟随弘阳地产的战略布局,弘阳服务区域定位也以江苏省和长三角区域为主。2017年~2019年,公司营业收入为2.57亿元、3.49亿元和5.03亿元;净利润分别为0.29亿元、0.33亿元和0.57亿元。

记者注意到,弘阳服务主要业务包括物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。其中,物业管理服务占公司营收的比例在70%以上。2017年~2019年,弘阳服务物业管理服务营收分别为2.23亿元、2.8亿元及3.55亿元,占公司营收的比例分别为86.7%、80.2%及70.5%。2017年~2019年报告期内,社区增值服务占弘阳服务营收的比例分别为4.8%、4.3%及5.4%,尚不足6%。

股权结构层层穿透之后发现,弘阳服务的实际控制人为曾焕沙,其为弘阳集团董事长。此外,招股书还披露,弘阳服务董事会由8名董事组成,包括2名执行董事、3名非执行董事及3名独立非执行董事。 公司非执行董事由何捷、蒋达强、罗艳兵担任。40岁的杨光担任公司执行董事兼执行总裁。值得一提的是,曾焕沙27岁的女儿曾子熙也出现在此次董事会的名单中并担任执行董事兼副总裁,负责集团的运营管理。

事实上,曾焕沙对女儿的培养和苦心从曾子熙近年来的任职经历也可窥见一斑。

公开资料显示,曾子熙于2015年7月毕业于中国人民大学,获得广播电视新闻学学士学位。

加入集团之前,曾子熙曾于2015年7月~2016年6月在农银国际控股有限公司担任分析师,主要负责证券交易结算及账户维护。这也为彼时刚刚大学毕业的曾子熙增添了一份闪光的履历。有意思的是,记者注意到,此次弘阳服务赴港上市,农银国际正是其独家保荐人。

经过一年的历练,2016年7月~2016年9月,曾子熙担任南京弘阳商业管理有限公司(该公司由曾焕沙实控)南京弘阳广场商业运营部总经理,主要负责南京弘阳广场项目的运营管理。招股书称:“彼拥有约四年物业管理服务经验。”

2016年9月,曾子熙加入弘阳服务集团并担任运营管理部副总经理,一直任职至2017年3月,主要负责集团的运营管理。2017年3月~2018年10月,曾子熙担任助理总裁。2018年10月,曾子熙开始任职副总裁,2020年3月其获委任为执行董事。

囿于江苏

“二代练兵”吸睛的背后,弘阳服务自身的实力也吸引着投资者的关注。

“我还是比较相信资本市场的判断的,能够涨多少,某种程度上说明大家对企业未来的看好。很明显金融街(000402,股吧)的物业量要比弘阳服务多一些。从市场的经营范围以及体量来看,弘阳服务可能略小一点。所以,上市以后其涨幅不是特别大。此外,金融街上市的时候市场正好处于一个比较疯狂的时候,弘阳服务上市的时候港股刚好有所回调,这跟股市本身的节奏也有关系。”上海中原地产市场分析师卢文曦向记者表示。

数据显示,截至2017年~2019年12月31日,弘阳服务的在管总建筑面积分别为906.7万平方米、990.47万平方米、1575.42万平方米。

记者梳理招股书信息发现,弘阳服务高度依赖母公司进行业务发展,2017年、2018年及2019年,弘阳地产集团所开发物业占弘阳服务收益的百分比分别为62%、61.8%及55.6%;来自第三方房地产开发商物业收益占弘阳服务收益的比例仅为5.7%、8.5%及14%;来自控股股东的其他联系人(包括控股股东的联系人红太阳(000525,股吧)工业原料城集团及红太阳商业大世界拥有的物业)的物业收益占弘阳服务收益的比例为32.3%、29.7%及30.4%。

资料显示,红太阳工业原料城由曾焕沙100%持股。红太阳商业大世界由曾焕沙的胞姐曾素清拥有90%股权,由曾焕沙的妻子陈思红拥有10%股权。

由此计算,报告期内,来自弘阳地产集团及其相关企业的物业收益占弘阳服务物业收益的比例为94.3%、91.5%及86%。

此外,弘阳服务业务还高度依赖大本营江苏。2017年~2019年,来自江苏省的在管物业所得的物业管理服务收益,分别占弘阳服务总物业管理服务收益约100.0%、100.0%及98.5%。

融资拓渠

业务高度依赖弘阳地产集团的背后,近年来,弘阳服务的毛利率并不令人满意。招股书数据显示,2017年~2019年,弘阳服务的毛利率分别为22.6%、20%及25.3%。数据显示,在H股上市的13家内地物业管理企业中,毛利率最高的达到43%,行业平均毛利率为30%。

在同策咨询研究院总监张宏伟看来,这主要跟弘阳地产所布局的城市结构和项目结构有关系。“其布局的大部分都是在三四线城市,甚至还下沉到县,尤其是江苏省较为明显。这种情况下一般以刚需为主。刚需项目,又以三四线城市为主,物业服务以及其他的增值服务收入相对来讲要少一点。”

他同时表示,近两年弘阳地产处于快速发展期,而其交付物业的时间节点刚好也是在今年前后的这段时间。“一般小区刚刚交付的时候,其入住率应该不会太高,所以,整个交物业费的比例就拉低了,导致毛利率会下降。随着入住率的提升,其毛利率会略微有些回升。”

事实上,弘阳服务“短跑上市”的背后,今年以来,物业公司上市颇为积极。有统计显示,仅6月最后一周的时间内,就有荣万家、合景悠活、佳源服务等5家物业公司相继向港交所提交招股书。

一位2019年销售业绩位列前15位的房企高管接受记者采访时坦言:“已经正式启动物业上市。原来我们还是提以服务为主,这两年我们基础工作做好了,股权结构也理顺了,就开始启动物业公司上市。我们定了一个比较快的时间表,时间长了不知道风口还在不在,希望能快点上市。”

“物业拆分应该是一个趋势。一方面是为了业务,另一方面就是多了一个融资渠道。不排除以后房企还会想办法去拆分其能够上市的方面。反正能多一个渠道就多一个渠道。毕竟现在对于房企来说,它在融资方面真的比较难受。”卢文曦称。

招股书显示,2017年~2018年,弘阳服务的资产负债率分别为87.4%、81.0%,2019年其资产负债率降为59.7%。一位长期观察房地产行业的业内人士向记者表示,其实房企频繁启动赴港上市也是为了融资需求,“目前来看,A股上市还有很大的难度,美国中概股更惨,所以港股可能是比较好的出入渠道。多一个融资渠道,弄不好还有可能向母公司进行利益输送。”

对于物业企业上市的估值逻辑,张宏伟表示,现在正处于一个物业上市的风口期,未来是以存量市场为主导的市场,大家积极上市,呈现出来就是风口期的估值逻辑。

(责任编辑:王治强 HF013)
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