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物业股不香了?第一服务上市首日破发 暴跌26%背后体量小优势不显

2020-10-22 20:02:51 新浪网 

10月22日,物业股第一服务正式登陆港交所,发行价2.4港元。上市首日集合竞价报2港元,跌幅16.67%,开盘即破发,22日收盘报1.76港元,跌26.7% 。在这之前10月19日,卓越商企服务挂牌首日仅涨3%,收于11港元/股,堪堪守住10.68港元的发行价。

而在上市招股期,卓越商企服务发行认购倍数达到了625倍,第一服务认购倍数67倍。10月30日即将挂牌的世茂服务、合景悠活也在上市前引入了腾讯高瓴资本等知名机构投资者。一级市场的火热与二级市场降温形成鲜明对比,投资者不禁会问,物业股赚钱效应不在了吗?

对此盈路证券分析师认为,从短线观点来看,目前板块轮动不在物业股上,资金更偏爱热点短线,叠加前期活跃物管股回调,打压上市首日的资金人气。长期来看物管股机会仍然存在,因为物业股的现金流整体是不错的,而且有息负债率低,经营周期性小,最重要的是物业股仍处于朝阳行业。这一点也是机构投资者近来参与物业股IPO的主要原因。

两周内4家物企上市 第一服务体量小优势不显

第一服务背靠房企当代置业,是由当代置业旗下的第一物业、第一人居两家物业管理公司的重组合并而成的新公司。2019年12月末第一物业、第一人居前后脚自新三板摘牌,2020年5月即被张雷推向港股

第一物业主营物业管理服务,第一人居提供绿色人居解决方案,包括能源运维服务、系统安装等服务,二者面向的目标客户均为物业开发商、业主及住户。

2017-2019年,第一服务实现营业收入为3.8亿元、5亿元、6.2亿元,三年复合增长28.4%;实现净利润为4185万元、5294万元、8386万元,三年复合增长41.6%。同期毛利率为32.52%、33.29%、34.82%;净利率为11.03%、10.68%、13.42%。

物业管理行业目前处于高速增长期,第一服务尽管每年保持稳定增长,但与大多数拟IPO物企一样,业绩亮点并不突出。与同行业对比,第一服务的规模甚至处于劣势。

招股文件显示,第一服务在管建筑面积由2017年的7.1百万平方米以38.9%的复合年增长率增加至2019年的13.7百万平方米。截至2020年4月为15百万平方米,合约面积为27百万平方米。储备率为0.87,属于行业中等水平。

以29家物业股中报数据作对比,第一服务目前在管面积排在倒数第四。2019年加上第一人居的营业收入达到了6.2亿元,排在倒数第八,仍属于中小物管公司。

与此同时,从10月下旬开始,上半年密集递表的物企将陆续上市。本周前后上市的物企有:卓越商企服务2020年5月在管面积为25.8百万平方米,2019年营收18.4亿元;世茂服务2020年6月末在管面积85.7百万平方米,2019年营收25亿元;合景悠活2019年4月在管面积为22.2百万平方米,2019年营收11.25亿元。

对于投资者而言,随着上市的物业标的越来越多,自身体量大且背后房企实力强更容易获得青睐,毕竟头部房企的利益输送更优。第一服务此次上市时面临的情况是,4家物企同时间段上市,中小物管公司并不容易获得市场关注。

物业股降温明显 估值回调

除去本身质地不算出色之外,第一服务控股上市首日即破与二级市场物业股降温不无关系。

上半年物业股炒作过热,市盈率动辄40-50倍,最高招商积余市盈率曾超过130倍。下半年随着疫情常态化,物业股股价开始回调,自8月以来物业股持续下跌,9月平均市盈率为34倍。Wind数据显示8月至今,29家物业股平均跌18.3%,加权平均跌33.8%。26家普跌的物企中,中奥到家跌幅达50%,为跌幅最大的一只物业股。

券商分析师认为,物业股中报业绩增速较去年有所放缓,低于市场预期,所以导致了股价出现一定程度的下滑。知名地产分析师严跃进则表示,物业股下跌和外部大环境有关系,过去物业股确实出现了炒作,但是如果经营业绩不好,那么其实也确实是会有各类压力的,至少股价不稳。

另外严跃进提到,物业新股收入上涨幅度不大有很多因素,但是至少投资者兴致不高,也是需要此类企业讲好物业故事。当然部分也和其定价较高有关系。

因为物业管理行业业绩稳定,并且具有一定的预见性,所以部分投资者并不吝啬于给出较高的价格。雅生活服务就曾因发行市盈率高达91倍,上市首日跌幅达23%。

而自2018年下半年开始的物业上市潮,逾20家新上市物企,仅3家上市首日出现下跌,其中第一服务上市首日跌27%,刷新纪录。梳理往期数据可知,剔除发行市盈率过高的因素,同样是小型物管公司,和泓服务2019年7月上市首日涨34%,而烨星集团、和泓服务2020年3月上市,上市首日分别涨10%、2%。市场环境及可选新股的多寡,确实对资金有较大影响。在目前物业股降温的大环境下,第一服务是否会掀起一波物业新股破发潮,还有待关注。

值得关注的是,随着物业股越来越多,资本也在加速入局。严跃进表示,腾讯京东入局物业,其实都是互联网+的体现,此类企业都会寻找行业龙头老大,本身也是认为后续物业企业在社区等方面能够发挥更大的作用。

从这一逻辑看,机构投资者也偏爱体量较大的物企,留给中小型物管公司的机会不多。

(责任编辑:马金露 HF120)
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