股价回调IPO破发 无碍物业企业赴港上市热情

资料来源：Wind 克而瑞证券研究所资料来源：克而瑞物管 官兵/制图

证券时报记者 张达

继10月份4家企业赴港上市后，11月香港资本市场又将迎来多家物业企业的IPO。

证券时报记者了解到，金科旗下金科服务、融创旗下融创服务均已通过港交所上市聆讯。其中，金科服务11月10日已截止招股，共筹资7.66亿美元；融创服务11月12日截止招股，总筹资额尚未公布，这两家公司预计下周将正式上市。

不过，从物业板块近段时间的表现来看，股价持续回调、市值大幅缩水、IPO破发成为主要特征，曾经受资本市场热捧的物业风口不再？

接受证券时报记者采访的业内人士认为，不能简单通过近期的表现来判断整体物业股在下行，认为资本的风口已经过了。虽然短期内行业已进入冷静调整新周期，但仍处在资本加速化发展期，未来物业股之间会继续分化，对于基本面好，业绩具有可持续性的公司，资本市场可能会持续给予高估值。

多家物企密集赴港上市

近期，房企分拆物业上市的消息不断。继10月世茂服务、合景悠活、第一服务、卓越商企服务等4家房企旗下物业服务企业赴港上市后，11月香港资本市场又将迎来多家物业企业的IPO。

据了解，金科旗下金科服务、融创旗下融创服务均已通过港交所上市聆讯，预计下周将正式上市。其中，金科服务于10月28日通过上市聆讯，并于11月5日公示了上市招股书，预计将于11月17日正式上市。招股书显示，金科服务拟发行1.33亿H股，预计每股发行价41.8~47.6港元。

融创服务从8月6日交表到10月26日即通过上市聆讯，仅用时81天，创出2020年物企的最短过会纪录。其于11月9日至11月12日进行公开招股募资，并预计11月19日正式挂牌。公告显示，融创服务计划全球发售6.9亿股，发行价区间为10.55港元至12.65港元，整体发行规模预计10.8亿~12.95亿美元。这一融资规模有望创行业新高。11月12日截止招股时，融创服务尚未公布总筹资额。

根据公开信息，除金科服务和融创服务将于下周上市外，华润万象生活于11月8日通过港交所上市聆讯，恒大物业9月29日递交上市申请，预计最快在本周通过港交所上市聆讯。此外，融信服务、佳源国际、建发物业、远洋服务等均已递交上市申请，在排队上市中。

自2014年房企分拆物业赴港上市第一股出现后，2018年下半年以来经历了一波物业服务企业上市热潮。今年这种上市热度进一步延续，并且出现恒大、融创等多个龙头房企的身影。今年以来，已经有兴业物联、烨星集团、建业新生活、金融街(000402,股吧)物业、弘阳服务、正荣服务、第一服务、卓越商企服务、合景悠活、世茂服务等10家房企关联物业公司赴港上市。至此，已经有31家房企关联物业企业在香港上市，加上3家在A股上市的，上市物业企业总共有34家。

股价下跌IPO破发

今年上半年，资本市场受疫情影响剧烈波动，而物业板块表现格外抢眼，多只物管股前7月累计涨幅超过100%，更是出现了千亿市值的企业，近半企业市盈率超过40倍。

不过，与此前受资本市场热捧股价频创新高不同，8月以来，物业板块股价开始持续下跌。

数据显示，9月份，30只物业股的跌幅约为10%，其中13家跌幅在10%以上。不仅如此，10月上市的第一服务、卓越商企服务、合景悠活、世茂服务等4家物企，已有3家出现上市首日破发的情况。

其中，10月22日上市的第一服务，首日跌幅约27%，刷新纪录。随后，10月30日，世茂服务与合景悠活上市首日均受冷，先后破发，世茂服务于当日收盘保住发行价。

克而瑞证券物业管理行业周报显示，截至11月8日，近3个月，有19家物业上市企业股价跌幅超过20%，其中有4家更是跌幅超过40%，分别为鑫苑服务（-40.1%）、蓝光嘉宝服务（-40.5%）、金融街物业（-41.7%）、中奥到家（-52.4%）。

易居企业集团CEO丁祖昱认为，物业股回调频现破发一方面是因为前期疫情期间，物业股热度被推至最高；另一方面，近期资金分散，物业股在中期业绩之后，获利投资者转移。而大型物企或者背靠有实力的母公司，企业抗风险能力及潜在价值空间将更能获得资本市场认可，而小型物企劣势则较为明显。

物业板块风口不再？

近段时间，物业板块的表现大不如前是否意味着曾经受资本市场热捧的物业风口不再？

中指院物业事业部副总经理牛晓娟接受证券时报记者采访时认为，物业股股价下跌跟很多因素有关，比如宏观环境、对市场整体的预期，就像A股和港股最近整体都是下挫的，不能简单通过近期的表现来判断整体物业股在下行，认为资本的风口已经过了。因为如果换一个时间节点来看，比如从2020年年初到现在，物业股的平均涨幅依然保持了30%以上的增长。选取的时间节点不同，会导致结论的不同。

牛晓娟进一步指出，判断一个行业是否处于风口主要看两个方面，一是看企业的基本面，二是看企业是否存在大的想象空间。首先，整体行业基本面没有变，包括政策对它的鼓励、整个居民生活水平的提高从而对高质量物业服务的需求等。第二，整个行业大的想象空间没有变。因此还不能说风口已过，实际上，物业行业目前处在资本加速化发展期，目前，金科服务、恒大物业、融创服务等非常优质的物业企业在排队上市，这些公司对资本市场的带动效应可以拭目以待。

“当然，随着上市企业整体数量逐步增多，物业板块可能会加速分化，引导物业企业回归基本面，扎实做好业绩。对于基本面好，业绩具有可持续性的公司，资本市场可能会持续给予高估值。”牛晓娟对证券时报记者说。

丁祖昱也认为，短期内行业已进入冷静调整新周期，市场对物管行业的认知会进入到一个更合理的水平。但这并不会影响房企分拆物管上市的节奏，需要注意的是，未来物业股之间会继续分化，能够获得资本市场关注的核心物管股数量有限，企业的实际运营能力将影响到资本市场表现。

“实际上，资本市场的表现一定程度上代表着上市物企的分化表现，物企资本表现与其背后实力强、操盘面积大的相关房地产企业不无关系。从另一角度看，分化的背景下物企市场仍较分散，也远未达到充分竞争的状态，这意味着行业整合、龙头物企市场占有率的提升还有很大空间。”丁祖昱说。

展望未来，丁祖昱认为，物业行业的真正价值是企业的“服务力”与居民生活所需、城市发展所需的碰撞所创造出巨大可能性，这是一个广阔的市场。长期来看，整体市场和单个企业仍具有很大的增量空间，高增长仍然会持续，未来3~5年行业将快速裂变，行业已进入规模增长、收并购拓展、品质提升的关键阶段。