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融创服务上市受市场追捧,首日收涨21.9%

2020-11-20 17:21:31 和讯名家 

  11月19日,融创服务控股有限公司(简称“融创服务”,股票代码 01516.HK)正式登陆香港主板。

  在物业板块近期整体承压下行的情况下,融创服务上市首日行情大涨,早盘以11.6港元平开后稳步上升,盘中最高涨幅达22.76%,股价最高涨至14.24港元,最终以14.14港元收盘,涨21.9%。

  经过16年发展,融创服务已成长为中国增长最快的大型物业管理服务商。根据中国指数研究院研究资料显示,2019年融创服务的整体增长率(按在管建筑面积、收入及利润的平均年增长率计算)为94.1%,与2019年大型物业服务百强企业相比,排名第一。

  增长最快并拥有高度可见的巨大发展空间

  目前,融创服务已经具备多业态、多业务类型的管理能力,主要分为物业管理业务、非业主增值服务和社区增值服务。其中物业管理业务组合涵盖住宅物业及非住宅物业,包括商业物业(如写字楼、购物中心、酒店式公寓及酒店)及城市公共及其他物业(如学校、医院、游乐园、会议中心及政府设施)。此外,融创服务也提供多种非业主增值服务,如案场服务及咨询服务,以及主要面向业主和住戶的各类社区增值服务。

  融创服务管理及合约规模大幅度增长,合约建筑面积由2017年12月31日的 5740万平方米,增长至2020年6月30日的2.321亿平方米,年复合增长率74.9%;在管建筑面积则由2017年12月31日的2000万平方米,增长至2020 年6月30日的1.054亿平方米,年复合增长率94.5%。

  规模快速增长带来公司盈利的显著提升。截至2020年6月30日,融创服务录得营业收入17.9亿,同比增长52.9%,2017年-2019年的年复合增长率为59.5%;同期录得利润2.51亿,同比上涨367.6%,2017年-2019年的年复合增长率为150.7%。

  过去几年,融创服务依托于控股股东融创中国(01918.HK)的支持,获得了极佳的发展机遇。数据显示,自2010年挂牌上市,融创中国在过去十年间实现了跨越式增长,从排名30位开外的区域型房企一举跃升为行业头部企业,成绩卓著。公司合同销售金额从71亿元上升至5562亿元,增长高达77倍;营业收入从82亿元增长至2937亿元,增长35倍;净资产从47亿元增长至1339亿元,增长27倍。在2015年至 2019年中国房地产市场步入调整阶段,融创中国合同销售金额复合增长率高达69%,远高于同期全国住宅销售额17.7%的复合增长率。

  在依靠母公司的同时,融创服务也通过并购整合、与独立第三方展开战略合作等方式积极外拓,构建服务融创服务的子品牌,支持未来多品牌、多业态综合发展。2019年起,融创服务开始发力并购及外拓,不断发挥融创品牌在收并购领域的良好口碑和品牌影响力,持续挖掘优质收并购机会,并严格把控项目风险和利润要求,尤其是业务体量较大、管理业态丰富、区域竞争力较强、与公司业务互补性较强的标的公司。

  目前,融创服务拥有经验丰富的外拓管理团队,也明确了项目标准和方向,并实施了具有吸引力的激励措施,足以支持公司积极迅速的外拓发展。同时,融创服务在并购和业务整合方向也具备了丰富的经验和较强的能力,支持公司未来并购和整合更多业务体量大、管理业态丰富、区域竞争力强的标的公司。

  2019年11月,融创服务完成对成都环球世纪的整合。成都环球世纪主要布局西南区域,在管面积0.041亿平方米,非住宅物业占比高达91.2%,其在由商业、写字楼、酒店、娱乐休闲等业态构成的超大城市综合体和会议会展服务领域深耕多年,曾为财富全球论坛、中日韩首脑会议等众多大型会议会展提供服务。

  2020年5月8日,融创服务完成了对开元物业管理的收购。截至2020年3月31日,开元物业管理管理290项物业,在管面积达0.373亿平方米,其中非住宅物业占比达32.6%,涵盖城市公共物业、写字楼、医院、商业等多种业态。这次收购进一步巩固了公司的市场地位,扩大了管理规模,丰富了在管物业类型,并提升了获取不同来源服务委聘的市场拓展能力。

  2020年6月,融创服务与阳光郡置地集团有限公司达成战略合作协议,锁定了其大量储备項目,包括位于河北省霸州、怀來及廊坊的三个物业管理項目,合约总建筑面积约70万平方米,未來将通过资源共享,进一步拓展合作内容,在物业服务领域开展更加全面且深度的合作。

  2020年8月,融创服务还与南昌市政公用资产管理有限公司订立合作协议,双方成立合资公司江西融政,融创服务持股51%。合资公司的物业管理项目范围包括南昌市政公用资产管理有限公司或其关联方开发或运营的物业、融创集团及其关联方在江西省开发的用作公共用途的非住宅物业,包括独立商业、学校及医院,以及由第三方开发的可能获合资公司订约方批准的其他项目。合资将利用双方的品牌形象在江西省从其他第三方取得项目,扩大公司的外拓项目组合,并持续挖掘优质收购机会,重点关注并接触物业体量较大、管理业态丰富、区域竞争力较强的知名物业管理服务企业。

  2020年9月,融创服务完成对锋物科技的战略投资,将云计算、物联网、大数据和AI技术等技术引入物业管理的各个环节,打造集“专业服务+智慧平台+多元经营”为一体的新型智慧物业管理模式。融创服务综合管理能力的不断加强,为未来市场外拓奠定坚实基础。

  自2019年起至2020年8月31日,融创服务累计获取提供业管理服务的外拓项目合计43个。截至2020年8月31日,这些外拓项目的合约总建筑面约690万平方米,在管总建筑面积约340万平方米。

  融创服务植根于融创中国,与集团拥有同样的发展基因和企业文化,尤其稳定的管理团队,成为公司继续快速增长的坚实基石。随着融创中国大量物业在未来若干年内逐步交付,以及外拓能力的不断强化,融创服务有信心快速崛起为行业中兼具规模与品质的头部物管企业。

  聚焦深耕核心城市、高起点布局、储备丰厚

  多年来,融创服务聚焦并深耕核心城市,储备丰厚。截至2020年6月30日,融创服务经营范围覆盖中国29个省、自治区及直辖市的127个城市;集团旗下在管物业中有86.1%位于中国的一线及二线城市,物业类型涵盖住宅物业及广泛的非住宅物业,包括商业物业(如写字楼、购物中心、酒店式公寓及酒店)及城市公共及其他物业(如学校、医院、游乐园、会议中心及政府措施)。根据中国指数研究院的资料,物业服务百强企业2019年单个城市管理面积均值140万平方米。融创服务在众多重点一二线城市优势布局明显,远超行业均值。

  融创的城市深耕战略也在融创服务的布局上得到深刻体现,在一些强经济城市,融创服务拥有极高的市场占有率。例如杭州在管面积1501万平方米、项目数量多达139个;重庆在管面积1209.3万平方米、项目45个;天津在管面积755.9万平方米、项目38个;上海在管面积214.5万平方米、项目21个;无锡在管面积488.2万平方米、项目16个;北京在管面积244.6万平方米,项目11个。

  高能级城市布局的特点,以及融创高端精品战略形成的大量高端社区,使得融创服务得以向客户提供更高品质的服务,进而获得高于同行的服务溢价。截至2020年6月30日,融创服务整体平均物业管理费约为每月每平方米人民币3.03元,其中,住宅物业平均管理费约为每月每平方米人民币2.7元。截至2019年12月31日,年度物业管理服务合同续约率高达99.7%。

  截至2020年8月25日,融创中国拥有确权土储总货值超3万亿元,总面积超2.5亿平方米,货值约80%位于高能级的一二线城市。大量物业将在未来若干年内逐步交付,这让融创服务的业绩增长和高能级城市的深耕发展前景得到较好锁定。

  通过打造大量核心城市标杆项目,融创确立了行业引领的产品品牌优势,后续的物业管理需求支持融创服务品牌影响力的持续提升。

  除物业管理服务外,融创服务还提供主要面向房地产开发商的业主增值服务以及主要面向在管物业业主和住户的各类社区增值服务等。一二线城市较好的经济基本盘,人们对高质量物业服务的预期,为融创服务以高品质赢得市场及客户、并由此获得服务高溢价创造了可能性。

  增值服务的巨大开发空间,同样得益于融创在核心城市中高端项目布局的策略,高密度的高净值客群、行业领先的高品质服务、丰厚的在管规模及储备为未来的探索奠定了坚实的基础。目前,融创服务提供的增值服务内容包含归心APP、资产管理、美居定制、到家服务、社区资源运营、文化旅游等。

  行业领先的高品质服务

  融创服务以“至善 ?致美”为服务理念,为客戶提供全面的高品质物业服务,并构建了融创归心服务体系,围绕社区优质的居住环境、便利放心的生活服务、愉悦和睦的邻里关系,为客户打造“有家、有生活、有知己”的高质量社区服务生态,与客户共建有生命力的社区。

  服务质量是营运及发展的基石,质量的控制对业务的可持续增长至关重要。融创服务建立“三标一体”的完整体系监管机制,取得了ISO9001:2015质量管理体系、ISO14001:2015环境管理体系、 ISO45001:2018职业健康安全管理体系认证,是高质量服务能力和归心服务体系的有效保障。

  融创服务重视并通过实施动态质量管理控制,包括神秘客暗访机制、三级巡检与自检机制、400中心的客户回访机制、以及对员工培训及实际作业考核激励机制等全方位的质量管理体系,确保项目现场高质量服务标准的有效落地。

  多年来,融创服务已在市场树立了高品质的服务形象,拥有良好的口碑。根据独立专业咨询机构赛惟咨询的报告,2019年融创服务的客户满意度高达90分,远高于行业平均73分,达到了行业标杆水平。此外,根据中指院的报告,我们位列2019年“中国物业服务品质领先品牌TOP3”,并荣获“2019年中国物业服务专业化运营领先品牌企业”、以及“2018年中国物业服务特色品牌企业-高端物业服务”等。

  高品质的社区服务和居住体验,承载着客户对家和美好生活的期许。融创服务为客户营建更舒适、更合理的生活空间,从房屋最初的方案设计阶段便参与进来,对房屋的建造进行全过程的品质监督;并且严把交付前公区承接查验等重点环节,把握交付品质第一关。

  基于先进智能制造业的设备设施精益管理理论,融创服务建立精益化工程服务保障体系,持续对社区人行、车行、安防系统进行技术提升与智能化改造,搭建智慧系统管理平台。在归心服务的过程中,融创服务以“零时差、零距离”为服务标准,为业主构建安全的居住屏障。与此同时,以“零死角、零干扰”为精细服务准则,为业主打理干净、整洁、舒心的生活环境,构建美好惬意的社区空间,让业主的房产常用常新,助力房产实现保值增值。

  融创服务充分利用信息技术整合资源并实现高效智慧管理,为客户创造更好的生活环境。

  2020年9月融创服务完成对锋物科技的战略投资,未来将运用锋物科技独创的社区AI分析算法和成熟的工程化解决方案,以及成熟的用户端、管理端的SaaS平台产品,在融创服务现有IT架构上进行深层次的协同创新,共同探索“5G+物业”新模式,结构化社区B端与C端的数据,推动服务标准化、管理数字化,探索行业创新模式。持续为客户提供定制化、个性化的智能人居体验,助推美好生活再上一个台阶,以人民美好生活向往为中心,构建高品质、智能化的生活服务新生态。

  与此同时,融创服务通过智能化服务集合平台和完善的管理体系,将线上与线下的服务融合。并配置了便利放心的生活社区配套服务和全方位赋能的管家团队。

  通过归心App、400呼叫中心、归心服务中心,既为客户提供方便快捷的在线服务方式,也为客户提供可以面对面沟通互动的线下服务空间,满足不同客户群体或特定事项的动态需求。

  赛普咨询研究员认为,从突发因素来看,2020年新冠肺炎疫情重构了业主、社会乃至政府对物业企业的认知,物业企业成为政府联防联控的好帮手,业主对物业企业的依赖性和信任感大大加强。

  为保证更安全的环境,融创服务在严格符合国家相关防疫要求的前提下,推出了各项防疫举措,为业主构筑安全无死角的防疫堡垒。疫情通报后,融创服务建立全面应急响应机制,用标准化动作确保对疫情变化的及时响应。第一时间成立疫情防控及应急工作小组应对突发事件,保证物资全集团调配,实行服务人员轮岗制,确保24小时全天候及时响应。防疫期间,物业成为了业主与外界联系最重要的纽带之一。融创服务通过整合多种优势资源,打通电商、医疗等平台渠道,保障业主生活、健康和安全。融创服务推出更多特殊时期的无接触配送增值服务,代送快递、外卖,代扔垃圾,代买蔬菜水果,以解决社区物资的“最后一公里”。

  随着智慧化业主生活服务平台的日臻完善与服务资源整合的不断丰富,融创服务能够更好的为社区生活需求提供便利性服务,大力提升社区增值服务的运营能力,包括代缴水电费、快递到家、家政保洁、到家维修、二手租售、美居软装、文化旅游等社区配套服务的方方面面。

  融创智能社区服务,集合阿里云的生态力量,形成了不断进化的智慧生长体系,助力打造更美好的智能人居。高品质管理体系标准支撑社区生活场景下的全流程管理,结合线上的智能化物业管理平台和智慧化业主生活服务平台,构建场景化智慧社区,从而满足和实现对客户不同需求的及时响应和快速达成,为客户提供更有温度、更为贴心的社区生活服务。

  智能化、科技化数字化管理平台的多种应用进一步提升客户体验和管理能效。融创服务整合线下及线上资源,搭建线上客户平台,运用领先的物联网平台,构建新型智慧社区,并以客户服务为导向,提供便捷的服务体验。

  从基础物业服务视角出发,融创服务提出“大服务”理念。针对不同客户的品质需求,提供定制化的高端服务,并重点打造物业服务品牌——“归心服务”。旨在构建新时代社区邻里文明和谐的公共关系,打造“共建共享共美好”的归心社区以及和谐友善的社区环境。

  通过招募“归心共建大使“,倡导《融创社区公约》,与业主共同营造阳光、透明、尊重、和睦的社区氛围,共同践行与维护文明与友善的社区行为。依托社区归心空间,搭建丰富多彩的社区氛围和业主社交平台,打造社区情感共鸣,构建中国邻里关系新形态;并打造健走未来、果壳计划、邻里计划、业主达人秀与业主春晚五大品牌活动。与此同时,融创服务积极组织业主参与融创英苗助学计划,携手业主共同从事社会公益事业。

  财务表现优异、盈利快速增长

  融创服务2017-2019年营业收入复合增长率59.5%,分别为11.12亿、18.42亿和28.27亿;远高于同期物管十强营业收入复合增长率23.7%,物管百强复合增长率18.4%。截至2020年6月30日,融创服务录得营业收入17.9亿,同比增长52.9%。营业收入的的增长得益于近年来融创服务业务规模,在管面积和项目和社区服务种类等方面的持续扩张。

  在净利润方面,融创服务2017-2019年复合增长率150.7%,分别为4300万元、9800万元和2.7亿元;远高于同期物管十强净利润复合增长率52.2%,物管百强复合增长率26.1%。截至2020年6月30日,录得净利润2.51亿,同比上涨367.6%。

  随着在管面积增加带来规模经济效益,融创服务不断优化管理提升效能,成功实施成本控制措施,应用智能化管理工具,主要成本及费用占收入比逐年下降,物业管理毛利率相应逐年走高。2017-2019年公司毛利率分别为21%、23%及25.5%,2020年上半年,毛利率继续上升至25.9%,达行业合理水平。

  增值服务方面,融创服务取得了良好的收益增长速度。2017年-2019年,融创服务非业主增值服务收入分别录得人民币5.24亿、10.29亿、15.72亿,年复合增长率达到73.2%;截至2020年6月30日,非业主增值服务录得6.76亿元,同比上涨4.3%。而社区增值服务收入方面,从2017年-2019年,收入分别录得人民币0.13亿、0.53亿与1.07亿,三年复合增长率高达190.4%。截至2020年6月30日,社区增值服务录得0.62亿元,同比大涨117%。

  成为中国最具竞争力的高品质综合物管服务商之一

  展望未来,行业发展趋势将出现强者恒强,两级分化会比较严重的局面,强势龙头企业如融创服务发展空间更大。作为一个拥有十多年发展历史的中国大型物业管理综合服务商,一直在项目储备、服务质量、品牌口碑、多业态布局、团队能力、管理体系以及大股东的支持等诸多方面建立了竞争优势,未来,融创服务的市场份额和经营业绩都是具有良好的发展潜力。

  首先,融创服务将继续以核心城市为重点,借助融创中国在核心城市丰富的土地储备,通过积极承接融创中国未来开发的项目,加大管理密度,提升市场份额,充分发挥现有核心城市的布局优势,以及在业务扩张、成本控制方面的协同效应;发挥“开元物业”和“环球融创服务”子品牌的服务体系和品牌优势,进一步扩大业务规划,提升综合实力和物管行业地位;并充分利用及整合融创中国的合作资源,开展多方式合作模式,探索物业服务延伸领域快速发展的机会,积极开拓住宅、商业、城市公共服务领域的综合物管项目。

  与此同时,围绕“生活、资产、空间”,深耕社区,大力发展增值服务;通过整合内外部资源,链接外部优质供应商,建立内部高效联动机制,完善线上服务平台,保障服务的便利、可靠和品质;并积极探索与物业服务或社区相关的细分领域,逐步建立协同发展的基础优势。

  另一方面,融创服务将坚持高品质的服务战略,持续完善归心服务体系、品质控制标准化体系、员工培训与考核激励体系等全面的体系能力,持续提升高品质社区服务体系能力,通过“有家、有生活、有知己”高品质社区服务的不断打造,巩固并提升高品质服务品牌在行业的品牌影响力与客戶口碑。

  在坚持标准化与精益化管理的方向,融创服务将持续加大智能化与信息化科技投入,加快借助科技手段,提升客户体验与服务满意度,增强业务现场的管控效率与质量。进一步利用客戶和管理数据,形成运营策略与成果,为现有业务提升与新业务方向提供支撑。

  聚焦客户在生活场景中刚性且高频或高收益的社区生活增值服务品类,加快完善生活服务线上平台,供助更丰富的外部服务资源,大力提升社区增值服务的运营能力。

  同时,融创服务将持续打造专业、进取、努力、务实的团队,构建有竞争力的人才激励和发展机制,吸引更多行业内外的优秀人才,形成有竞争力的人才壁垒,支撑公司的持续快速发展。

  综上所述,融创服务将继续聚焦深耕核心城市,坚持打造和提升高品质社区服务体系能力和行业最佳口碑和品牌,坚持以精益化和科技化为方向,提升社区运营管理的体系能力,持续扩大优质社区的业务规模,推进布局商业物业及城市公共物业的管理与服务,致力于发展为中国最具竞争力的高品质综合物管服务商之一。

本文首发于微信公众号:雪山财经。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:王治强 HF013)
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