融信服务 | 二次递表闯关成功，“地王收割机”再获IPO

文：范楚学

引 言

2021年7月16日，融信服务（2207.HK）在港交所正式挂牌交易，上市发售价为每股4.88港元，融信旗下再添一融资平台。

此次全球发售募集资金净额5.579亿港元，将用作以下用途：60%用于企业战略投资和收购；11%用于多元化项目组合和增值服务；15%用于开发和升级运营所使用的硬件和软件；4%用于发展公司旗下向高端物业提供的物业管理服务的子品牌；及10%用于一般业务运营和营运资金。

数据来源：招股书

一

“土豪”财团加持

母公司多次“收割”高价土地

作为闽系房企的“黑马”企业，融信集团和正荣集团发展迅猛，齐齐进阶“千亿俱乐部”。融信集团创始人及其子公司融信服务的董事长——欧宗洪，与正荣集团创始人欧宗荣为同胞兄弟，双方还曾共同出资成立世欧地产，在海西地区拥有较高的知名度。

而这发展背后，离不开福建知名财团——欧式投资集团的鼎力支持。欧氏投资集团创始于上世纪70年代，是一家集地产、教育与基础设施投资为一体的投资集团，其掌门人正是欧宗荣和欧宗洪的大哥，欧宗金。

背靠“土豪”财团，融信集团的大举扩张就有了更足的底气。欧宗洪曾多次拍下高价土地，被业内称为“地王收割机”。最著名的交易则是在2016年以110.1亿总价拿下上海“中兴路壹号”项目，创下中国土地成交史上最贵单价地王纪录，至今未被超越。

近年来，在“房住不炒”以及“三道红线”的严规之下，融信集团仍旧没有停下拍地的步伐。在2021年5月的杭州土拍会上，融信集团以超过228亿元的价格拍得7宗地块。在一定程度上，这为后续向融信服务输送项目储备了丰厚的土地资源。

二

重点布局两大区域

全国化布局稳步推进

截至2020年12月31日，融信服务在管项目合计119个，覆盖全国44个城市；总在管面积约为1993万平方米，同比增长25.5%；总签约面积约为3820万平方米。

数据来源：招股书

在区域布局上，融信服务深耕海西地区和长三角地区。截至2020年末，以上两大区域为融信服务贡献了86.3%的在管面积；值得一提的是，企业凭借多年经营积攒的良好声誉，以及在行业的利好政策支持下，其位于长三角地区的在管面积高速增长。

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从布局城市的选择上，融信服务将业务扩展至大湾区、中西部、珠三角等地区的经济发达城市。目前，企业已经进入天津、郑州、成都、广州及其他一、二线城市，从区域稳步向全国化布局推进，有助于形成区域协同效应，为企业带来新的增长价值。

图：截至2020年12月31日融信服务项目布局图

数据来源：招股书

在项目来源上，企业在管面积主要来源于母公司的供给，近三年在管面积占比基本保持在六成左右；与此同时，融信集团的新增土地储备也在持续增长，一定程度上为融信服务未来管理规模的持续扩张提供了保障。

但需要关注的是，企业第三方外拓面积增速以及收入占比在2020年均有所下降，且在公共设施、学校等多个外拓项目中未能续约，反映在数据上：2020年，这类非住宅物业项目的保留率下降至84%，重续率仅为45.8%。若企业未能在将来强化自身的外拓能力，提升项目到期留存率，过度依赖母公司提供的服务项目，会对其长远发展产生不利影响。

三

盈利能力居中下游

增长前景面临不确定性

融信服务营业收入及净利润稳步增长，但其盈利能力与已上市物企仍存在差距。2020年，企业营业收入约为7.5亿元，同比增长44.7%；毛利润为2.16亿元，同比增长29.3%；毛利率为28.8%，较2019年下跌3.5个百分点；净利率为11.3%，低于已上市物企均值3个百分点。

数据来源 ：招股书

从业务结构上看，融信服务业务较为传统，分别为物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。2020年物业管理服务收入为3.67亿元，同比增长28.9%，增长相对乏力，近3年该业务板块收入占比逐年下降至48.9%。

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与物业管理服务相反，和母公司密切相关的非业主增值服务营收大幅提升，对总营业收入的贡献度也在逐年提升，2020年收入为3.68亿元，同比增长63.6%，占比提升至49.1%，已成为企业最主要的收入来源。

非业主增值服务收入增长主要是来自于融信服务协销业务收入，主要包括现场视察和物业销售广告，以及前期规划、设计咨询和交付前服务这两项业务的大幅增长；值得注意的是，这两项业务主要来源于融信集团开发的项目。由此可见，融信服务的非业主增值服务与母公司深度捆绑，这与企业希望逐渐脱离母公司业务、加强独立经营能力的初衷是存在冲突的。

数据来源：招股书

同时需要注意到，物业行业作为存量服务运营商，属于轻资产服务行业，基本不受房地产开发周期的影响，而融信服务近50%的非业主增值服务占比，极易受到地产大环境影响，会使得其增长前景面临不确定性。例如，新冠疫情期间，由于开发端提供该项业务减慢，甚至被迫减少或暂停部分服务，导致非业主增值服务及整体毛利率发生下跌，企业盈利空间萎缩。

融信服务的社区增值服务尚在起步阶段，从2019年起，公司扩大了社区增值服务的服务范围，包括和美生活、和美易居、和美租售及场地固有资源业务，服务组合的优化使得客户忠诚度不断提升。2020年，社区增值服务收入0.15亿元，短期内能保持良好的增长趋势。

四

高端物业品牌、数字化管理共同发力

强化企业核心竞争力

为满足客户多元化的需求，融信服务在2017年推出“融御ROYEEDS”品牌，该品牌旨在为客户提供定制服务，满足其对高端社区的服务需求。例如为居住在社区内的儿童提供过路警卫、就邮件及包裹提供个人化速递服务及为社区设计及布置节庆装饰等。

目前，“融御ROYEEDS”品牌为融信服务的三个上海项目提供物业管理服务，企业计划在更多的一线城市推出该品牌的项目，同时在二线城市以及消费能力相对较高的其他城市推出试点项目。

“高端服务”品牌与“融信服务”品牌形成差异化定位，两品牌吸引有不同要求的众多客户并向他们提供服务，企业内部形成品牌协同，从而使得企业的市场份额最大化和品牌价值提高。

为顺应时代趋势，为品牌赋能，融信服务还致力于应用先进科技提升企业运营效率。从招股书披露的信息看，企业已经推出一个名为融智管理平台的智能信息技术平台，并通过该平台运营融e居移动应用程序及融e帮移动应用程序。

此外，融信服务的信息技术平台还可以为各方面的运营提供全方位的数码化覆盖面，从而改善服务质量、产品选择范围和降低我们对人力劳动的依赖。

图：融智管理平台

数据来源：招股书

结语

融信服务背靠融信中国，专注为海西地区、长江三角洲地区以及部分一、二线城市的项目提供物业服务，但独立外拓能力还有待加强。目前企业盈利能力居于行业中下游，尤其外部盈利能力相对较弱。未来，企业能否找寻到新的增长点，上市之后能否获得资本青睐，还有待长期观望。

本文首发于微信公众号：嘉和家业物业服务研究院。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。