国泰君安：房地产税试点将会在短期内落实

房地产税试点将在部分地区先行展开。2021 年 10 月 23 日，上周六，全国人民代表大会常务委员会通过关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定。事实上，在 2021 年 10 月 15 日，《求实》杂志发表的关于国家主席的文章就着重提到，征收房地产税是实现“共同富裕”的重要手段之一，将稳妥推进房地产税立法。考虑到中央政府关于房地产税坚定的立场，我们相信长期以来讨论的房地产税问题迎来了加快进展的脚步。我们认为，位于长三角区域和大湾区的城市，以及个别中西部高线城市，有可能率先推出房地产税试点。

关于此新闻的一些要点：1）本次房地产税试点地区征收对象是居住用和非居住用等各类房地产，土地使用权人及房屋所有人为房地产税纳税人；2）不同地区将可制定执行不同的房地产税征收标准；3）此次授权的试点期限是自国务院试点办法印发之日起 5年，并且可继续授权；以及 4）根据试点反馈，待条件成熟时，及时制定房地产税法律。事实上，上海和重庆在 2011 年起就开始了房地产税试点工作，针对二套房或者是高端豪宅进行房产税征收，税率范围为 0.4%至 1.2%。但是，由于对刚需购房者广泛的免征相关政策，其对于当地房地产市场的影响较小。此次，我们相信，政府将进一步在更多的城市实施加强版的房地产税试点，

影响温和，有利公共租赁市场。我们相信即将到来的更多地区房地产试点工作将仍然会保护刚需购房者，这与政府维持稳定且健康的房地产市场立场是一致的。总体来说，我们认为房地产税在更多地区试点征收的影响应较温和。首先，试点扩展的城市应该大部分为高线城市，这些城市的刚需购房需求仍然较稳健，这些刚性需求需要逐步释放和得到保障（例如，对人均最小住宅面积进行免税）。其次，目前房地产市场显示了明显的下行压力，以及房价在不少过热城市已经开始出现下跌。所以实施房地产税试点对于房价抑制的作用相对有限。另一方面，随着多套房的持有成本上升，我们预计房地产税试点将会推动公共租赁住房市场的发展，尤其是在高线城市。

行业观点：由于房地产税长久以来一直是市场所预期的担忧，我们相信其负面影响已经部分反映在市场股价中。目前，行业最大的制约因素仍然是开发商的流动性问题，其仍然未完全转变，尽管最近听到一些来自银行监管者关于放松的声音。我们预计行业仍然将维持震荡一段时间，主要受政策因素驱动。但是另一方面，考虑到大部分的负面因素都已经反映在股价上，所以我们认为任何经营层面的稳健表现或是政策面的放松都可能会给投资人带来鼓舞。

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